Comment bien réussir sa transmission immobilière

Selon le Code civil, une donation est un acte par lequel une personne, le donateur, transfère de son vivant la propriété d’un bien à la personne de son choix, le donataire. En toute logique une donation doit porter sur des biens acquis par le donateur au moment de la donation !  Les donations peuvent porter sur des biens mobiliers (meubles, véhicules, tableaux, etc.) ou immobiliers (maisons, appartements, terrains, etc.), on parle aussi alors de transmission immobilière. Quoi donner ? Quels sont les avantages fiscaux ? Eclairage avec Me Marie Denis Noujaim Notaire.

 

En ce qui concerne la donation immobilière…  On peut transmettre un bien immobilier à ses enfants ou à toute autre personne. Mais cela doit se faire devant un notaire, puisqu’il s’agit d’une donation.

On peut transmettre un bien immobilier en gardant l’usufruit, « c’est même préférable, souligne Me Marie Denis Noujaim Notaire.  Cela vous permet de conserver la jouissance du bien, et donc de percevoir les loyers du bien si ce dernier est loué, vos enfants ont la nue-propriété ». C’est-à-dire qu’ils auront la propriété à terme mais n’en n’ont pas la jouissance immédiate… et ce tant que la personne donatrice qui en a l’usufruit n’est pas décédée.

 Qui peut donner et à qui ?

Toute personne peut donner sous réserve qu’elle soit capable. Elle peut donner à qui elle veut ! « En théorie, précise Me Marie Denis Noujaim, car on donne généralement à sa famille, à ses enfants… car il faudra compter avec la question de la fiscalité ! Car quand on donne à ses enfants, on bénéficie d’abattements fiscaux qui existent entre parents et enfants…  à savoir de 100 000 euros tous les 15 ans, par parent et par enfant.

On peut donner un bien à son voisin, mais le voisin sera taxé à 60 % car il est considéré comme « étranger » fiscalement ! Si vous lui faites un don de 100 000 euros il devra en reverser 60 000 à l’Etat !

Dans le cas d’une donation à un voisin, vos enfants peuvent s’y opposer à terme : «au moment du décès il y a la réserve héréditaire », explique le notaire, « et on vérifie au moment du décès de la personne qu’elle n’a pas trop donné par rapport à un minimum, à une réserve légale dédiée aux enfants. Si le donateur à trop donné à son voisin et qu’il n’y a pas assez pour les enfants, il y a alors une indemnité de réduction ; on reprend une certaine somme au bénéficiaire pour en restituer une part aux enfants !

Peut-on donner tout son patrimoine ?

« Oui, il n’y a pas de limite » explique Me Marie Denis Noujaim, «  il n’y a pas d’obligation de conserver du patrimoine immobilier, on peut tout donner.. . Si vous donnez l’ensemble de votre patrimoine mais que vous en conservez l’usufruit, cela peut être intéressant car vous gardez la jouissance des biens et vous conservez les revenus des biens ». Mais attention précise la notaire il faut réfléchir avant de donner sa résidence principale parce que en cas de vente une fois que le bien est donné,  vous avez besoin de l’accord des enfants, et normalement au moment de la vente on partage le prix entre les enfants qui ont reçu le bien notamment la nue propriété  et l’usufruitier, donc faire attention à ne pas se dessaisir de tous ses biens.

La donation est-elle irrévocable ?

Donner, c’est donner !  Un principe s’impose, on ne peut pas rependre ce que l’on a donné ! Il y a cependant des cas exceptionnels de clause de résolution de donation, si les enfants sont ingrats… Mais cela reste des cas très particuliers. Mais lorsque c’est donné l’enfant en est le propriétaire, soit pour la totalité, soit pour la nue-propriété et vous ne pourrez revenir en arrière sans l’accord express des deux parties. Plus concrètement : on ne peut pas revenir en arrière.

Quels sont les pièges à éviter ?

Avant de faire une transmission, la première des choses à faire est de consulter un notaire. Ce dernier vous conseillera sur l’intérêt ou pas de faire une donation ! « Effectivement, il n’y a pas toujours intérêt à faire une donation » met en garde Me Marie Denis-Noujaim. « Une donation c’est vraiment du cas par cas »

Quel type de donation faut-il faire ?

Pour Maitre Marie Denis Noujaim,  il peut être intéressant de faire une « donation partage »  lorsque vous avez plusieurs enfants. L’idée étant de donner un bien à chaque enfant. Et un bien de même valeur. Ainsi chaque enfant reçoit un élément de patrimoine au jour de la donation et les valeurs sont figées le jour de la donation (voir l’exemple dans a vidéo) contrairement à une donation classique.

Quel est le meilleur moment pour faire une donation ?

Lorsque les parents vont donner un bien en nue-propriété et conserver l’usufruit on a intérêt à donner le plus tôt possible et anticiper ; puisque plus vous donner tôt, plus la valeur de l’usufruit est élevée. Par exemple vous avez entre 51 et 61 ans, vous donnez un bien en nue-propriété, fiscalement on va considérer que vous donnez la moitié du bien. Et l’autre moitié correspondant à l’usufruit sera transmise gratuitement au décès de la personne qui a l’usufruit. Si vous attendez 71 ans pour donner le même bien, fiscalement il sera considéré que vous donnez 70 % de la valeur du bien et que l’usufruit que vous gardez ne vaut que 30 %. Autrement dit : plus on donne tôt, plus fiscalement c’est intéressant.

A noter que vous pouvez faire une donation à un enfant… sans en informer un autre ! Il le saura à votre décès ! Mais… bonjour l’ambiance à l’ouverture du testament !

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